EH 55 ist ein energetischer Effizienzhausstandard. Er liegt oberhalb der gesetzlichen Mindestanforderungen an die Gebäudehülle und wird 2026 vorübergehend wieder über die KfW gefördert.
EH 55, KfW 40 und QNG: Neubau- und Energiestandards verständlich erklärt
Wer sich für eine Neubau-Immobilie interessiert, begegnet schnell Bezeichnungen wie EH 55, KfW 40, klimafreundliches Wohngebäude oder QNG. Doch was genau verbirgt sich hinter diesen Begriffen? Und welche Rolle spielen sie für Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und mögliche Fördermittel?
Gerade weil gesetzliche Anforderungen und KfW-Förderstandards nicht identisch sind, lohnt sich ein genauer Blick. Während EH 55 und EH 40 in erster Linie die energetische Qualität eines Gebäudes beschreiben, betrachtet das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) die Immobilie deutlich umfassender. Je nach Standard können zudem unterschiedliche Förderprogramme der KfW infrage kommen.
Das Wichtigste zu EH 55, EH 40, QNG und möglichen Förderungen im Überblick:
- EH 55 und EH 40 beschreiben die Energieeffizienz eines Gebäudes.
- Je niedriger die Effizienzhaus-Zahl, desto höher die energetische Qualität.
- QNG bewertet zusätzlich die Nachhaltigkeit über den gesamten Gebäudelebenszyklus.
- Je nach Gebäudestandard, Nutzung und persönlichen Voraussetzungen können unterschiedliche KfW-Förderungen infrage kommen.
- Mit QNG sind bei bestimmten Programmen höhere Förderkredite möglich.
- Fördermöglichkeiten sollten frühzeitig vor Kauf oder Baubeginn geprüft werden.
Was bedeutet Effizienzhaus überhaupt?
Die Bezeichnung Effizienzhaus stammt aus der KfW-Systematik. Sie beschreibt, wie energieeffizient ein Gebäude im Vergleich zu einem gesetzlich definierten Referenzgebäude ist.
Die entsprechenden gesetzlichen Anforderungen finden sich seit dem 29. Juli 2026 im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde im Zuge der Reform umbenannt. Das Prinzip des Referenzgebäudes besteht weiterhin: Verglichen wird ein Gebäude gleicher Geometrie, Nutzfläche und Ausrichtung mit einer gesetzlich festgelegten technischen Referenzausführung.
Für die Effizienzhaus-Stufen sind insbesondere zwei Kennwerte wichtig:
- Der Primärenergiebedarf berücksichtigt die Energie, die für Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung benötigt wird, einschließlich der vorgelagerten Prozesse zur Bereitstellung des jeweiligen Energieträgers.
- Der Transmissionswärmeverlust beschreibt vereinfacht, wie viel Wärme über die Gebäudehülle verloren geht.
Dabei gilt: Je niedriger die Effizienzhaus-Zahl, desto höher ist die energetische Qualität.
Ein Effizienzhaus 55 erreicht beim Primärenergiebedarf höchstens 55 Prozent und beim Transmissionswärmeverlust höchstens 70 Prozent des jeweiligen Referenzwertes. Beim Effizienzhaus 40 sind es maximal 40 beziehungsweise 55 Prozent.
EH 55: Was bedeutet der Standard heute?
EH 55 gehört seit vielen Jahren zu den bekannten energetischen Gebäudestandards. Um ihn zu erreichen, müssen Gebäudehülle und Anlagentechnik entsprechend aufeinander abgestimmt sein. Dazu können beispielsweise eine hochwertige Dämmung, energieeffiziente Fenster und eine moderne Heiztechnik beitragen.
Wichtig ist jedoch eine Besonderheit: Nach § 15 GModG darf der Jahres-Primärenergiebedarf eines neu errichteten Wohngebäudes grundsätzlich ebenfalls höchstens das 0,55-Fache des Referenzgebäudes betragen. Beim baulichen Wärmeschutz erlaubt das Gesetz dagegen einen Transmissionswärmeverlust von bis zu 100 Prozent des Referenzwertes. Ein KfW-Effizienzhaus 55 stellt mit maximal 70 Prozent hier höhere Anforderungen.
Die Zahl „55“ allein bedeutet deshalb nicht, dass gesetzlicher Neubau-Mindeststandard und Effizienzhaus 55 vollständig identisch sind. Die KfW betrachtet zusätzliche technische Anforderungen.
EH 55 wird 2026 wieder gefördert
Seit Dezember 2025 gibt es innerhalb des KfW-Programms „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ (297/298) wieder eine befristete Förderstufe für Effizienzhäuser 55. Ursprünglich sollte sie Ende Juni 2026 auslaufen. Bund und KfW haben die Förderung jedoch verlängert.
Sie kann nach aktuellem Stand bis zur Ausschöpfung der verfügbaren Bundesmittel, längstens bis zum 31. Dezember 2026, beantragt werden. Möglich ist ein zinsverbilligter Förderkredit von bis zu 100.000 Euro je Wohneinheit. Voraussetzung ist unter anderem, dass zum Zeitpunkt der Antragstellung bereits eine gültige Baugenehmigung vorliegt beziehungsweise das Vorhaben nach dem jeweiligen Landesbaurecht ausgeführt werden darf.
Wärmeerzeuger auf Basis fossiler Energieträger wie Öl oder Gas sind bei dieser Förderstufe ausgeschlossen. Biomasse kann unter Einhaltung der technischen Mindestanforderungen eingesetzt werden. Eine Lebenszyklusanalyse oder QNG-Zertifizierung ist für diese spezielle EH-55-Förderung nicht erforderlich.
KfW 40: Höhere Anforderungen an die Energieeffizienz
Umgangssprachlich wird häufig vom „KfW-40-Haus“ gesprochen. Gemeint ist die Effizienzhaus-Stufe 40.
Ein Effizienzhaus 40 darf beim Primärenergiebedarf maximal 40 Prozent und beim Transmissionswärmeverlust maximal 55 Prozent des Referenzgebäudes erreichen. Damit liegen die energetischen Anforderungen deutlich über dem gesetzlichen Mindestniveau.
Um EH 40 zu erreichen, müssen Gebäudehülle und Haustechnik besonders effizient geplant werden. Welche Kombination geeignet ist, hängt vom individuellen Gebäude ab. Dämmung, Fenster, Wärmeversorgung, Lüftung und weitere technische Komponenten werden deshalb als Gesamtsystem betrachtet.
Das Programm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ verlangt für die Förderstufe „Klimafreundliches Wohngebäude“ neben dem Effizienzhausstandard EH 40 die Einhaltung zusätzlicher Anforderungen an die Treibhausgasemissionen im Gebäudelebenszyklus und an die Wärmeversorgung. Das Gebäude darf nicht mit Öl, Gas oder Biomasse beheizt werden.
Für diese Förderstufe sind derzeit bis zu 100.000 Euro Kredit je Wohneinheit möglich.
Was bedeutet QNG?
Während EH 55 und EH 40 vor allem die Energieeffizienz eines Gebäudes beschreiben, geht das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) wesentlich weiter.
Das staatliche Qualitätssiegel betrachtet ein Gebäude ganzheitlich. Grundlage ist eine Nachhaltigkeitsbewertung über ein registriertes Bewertungssystem. Betrachtet werden dabei ökologische, ökonomische sowie soziokulturelle und funktionale Qualitäten einer Immobilie.
Zu den relevanten Aspekten gehören beispielsweise:
- Treibhausgasemissionen und Primärenergie über den gesamten Gebäudelebenszyklus,
- Lebenszykluskosten,
- Schadstoffvermeidung bei Baumaterialien,
- nachhaltige Gewinnung bestimmter Baustoffe,
- Komfort und Nutzungsqualität,
- Anforderungen an langfristige Nutzbarkeit und – je nach Gebäude – Barrierefreiheit.
Damit geht QNG über die Frage hinaus, wie viel Energie eine Immobilie während ihres Betriebs benötigt. Auch Planung, Baustoffe und langfristige Gebäudeeigenschaften spielen eine Rolle.
Das QNG wird in zwei Qualitätsstufen vergeben:
- QNG-PLUS bestätigt eine überdurchschnittliche Nachhaltigkeitsqualität.
- QNG-PREMIUM steht für eine deutlich überdurchschnittliche Nachhaltigkeitsqualität und stellt in verschiedenen Bereichen strengere Anforderungen.
Warum QNG für die Förderung relevant ist
Bei der KfW-Förderung kann eine QNG-Zertifizierung die mögliche Kredithöhe deutlich erhöhen.
Im Programm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ (297/298) gelten aktuell folgende Höchstbeträge:
- Effizienzhaus 55: bis zu 100.000 Euro je Wohneinheit
- Klimafreundliches Wohngebäude auf EH-40-Niveau: bis zu 100.000 Euro je Wohneinheit
- Klimafreundliches Wohngebäude mit QNG: bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit
Für die höchste Förderstufe muss das Gebäude neben EH 40 auch die Anforderungen von QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM erfüllen. Dies wird über ein entsprechendes Nachhaltigkeitszertifikat nachgewiesen.
Weitere Förderung: Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment
Mit dem KfW-Programm 296 „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ gibt es eine weitere Fördermöglichkeit.
Das Gebäude muss dabei mindestens EH 55 erreichen. Hinzu kommen Anforderungen an die Treibhausgasemissionen im Lebenszyklus, die Flächeneffizienz beziehungsweise eine Mindestanzahl an Aufenthaltsräumen sowie Grenzwerte für ausgewählte Gebäudekosten über den Lebenszyklus. Wärmeversorgung auf Basis fossiler Energien oder Biomasse ist ausgeschlossen.
Der maximale Förderkredit beträgt derzeit 100.000 Euro je Wohneinheit.
Wohneigentum für Familien: bis zu 270.000 Euro möglich
Für Familien mit Kindern und Alleinerziehende kann außerdem das Programm „Wohneigentum für Familien – Neubau“ (KfW 300) interessant sein.
Gefördert wird der Neubau oder Erstkauf einer selbst genutzten klimafreundlichen Wohnimmobilie. Voraussetzung ist unter anderem, dass mindestens ein minderjähriges Kind im Haushalt lebt und bestimmte Einkommensgrenzen eingehalten werden.
Die Kredithöhe richtet sich nach Kinderzahl und Gebäudestandard. Für ein klimafreundliches Wohngebäude liegen die Förderkredite aktuell zwischen 170.000 und 220.000 Euro. Bei einem klimafreundlichen Wohngebäude mit QNG sind 220.000 bis 270.000 Euro möglich.
Bei einem Kind darf das zu versteuernde Haushaltseinkommen im maßgeblichen Zweijahresdurchschnitt höchstens 90.000 Euro jährlich betragen. Für jedes weitere berücksichtigungsfähige Kind erhöht sich die Grenze um 10.000 Euro. Bei Antragstellung im Jahr 2026 sind die Jahre 2023 und 2024 maßgeblich.
EH 55, EH 40 und QNG: Was ist der Unterschied?
Die Begriffe lassen sich am einfachsten so zusammenfassen:
Ihr ToDo: Fördermöglichkeiten frühzeitig prüfen!
Wer eine Neubau-Immobilie kaufen oder ein eigenes Bauvorhaben realisieren möchte, sollte die Fördermöglichkeiten möglichst früh in die Finanzierung einbeziehen.
Dabei sind die jeweiligen Vorgaben zu Antragstellung, Kaufvertrag und Baubeginn genau zu beachten. Je nach KfW-Programm können unterschiedliche Voraussetzungen gelten. Teilweise können Verträge vor Antragstellung nur dann geschlossen werden, wenn sie eine entsprechende aufschiebende Bedingung enthalten. Fördermittel sollten außerdem erst verbindlich eingeplant werden, wenn die Förderzusage vorliegt.
Da Förderprogramme, Konditionen und verfügbare Bundesmittel angepasst werden können, empfiehlt sich vor einer Kauf- oder Finanzierungsentscheidung immer die Prüfung der jeweils aktuellen Bedingungen.
Gerade bei Neubau-Immobilien lohnt es sich daher, neben Lage, Architektur und Grundriss auch Energieeffizienz und Nachhaltigkeitsqualität zu berücksichtigen. Moderne energetische Standards können nicht nur einen effizienten Gebäudebetrieb unterstützen, sondern auch die langfristige Perspektive einer Immobilie positiv beeinflussen.
ASTORIAN Immobilien präsentiert Ihnen sorgfältig ausgewählte Neubau-Immobilien und unterstützt Sie dabei, die unterschiedlichen Objektmerkmale fundiert einzuordnen. Gerne begleiten wir Sie persönlich bei der Suche nach einer Immobilie, die zu Ihren individuellen Vorstellungen und Ihrer langfristigen Strategie passt.
Hinweis: Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle Förder- oder Finanzierungsberatung.
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