Abschreibung bei denkmalgeschützten Immobilien: Eigennutz & Vermietung

Unter Abschreibung versteht man die steuerliche Absetzung von Abnutzungsbeträgen eines Wirtschaftsgutes, um dessen Wertverlust über die Jahre auszugleichen. Für denkmalgeschützte Immobilien gelten im Vergleich zu neueren Anlageimmobilien besondere Regelungen.

Bei denkmalgeschützten Immobilien können die Eigentümer die Kosten für die Sanierung und Renovierung steuerlich geltend machen. Diese Sonderabschreibungen sind in § 7i und § 10f des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt.

Im Gegensatz zu jungen Anlageobjekten, bei denen eine lineare Abschreibung möglich ist, haben Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien die Möglichkeit, die Sanierungskosten über einen kürzeren Zeitraum steuerlich geltend zu machen. Bei vermieteten denkmalgeschützten Immobilien können die Sanierungskosten über 12 Jahre abgeschrieben werden: 8 Jahre mit 9 % und weitere 4 Jahre mit 7 %. Bei selbstgenutztem Wohneigentum können die Sanierungskosten auf 10 Jahre verteilt mit jeweils 9% abgeschrieben werden (§ 10f EStG).

Worauf muss man achten, wenn die Immobilie selbst genutzt wird?

Auch Selbstnutzer haben die Möglichkeit, steuerliche Vergünstigungen in Anspruch zu nehmen, allerdings mit Einschränkungen und unter besonderen Voraussetzungen. Werden Sanierungskosten für eine selbstgenutzte denkmalgeschützte Immobilie geltend gemacht, können diese gemäß § 10f EStG über einen Zeitraum von 10 Jahren mit 9 % pro Jahr abgesetzt werden. Dies umfasst jedoch nur die Kosten, die speziell und ausschließlich für die Sanierungsarbeiten aufgewendet wurden, nicht jedoch den Kaufpreis der Immobilie.

Wichtig ist, dass die Baumaßnahmen in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde durchgeführt und abgeschlossen werden. Ohne entsprechende Genehmigung und Abnahme durch die Denkmalbehörde können die Sanierungskosten nicht steuerlich geltend gemacht werden. Es stellt sich also die Frage: Wie kann sichergestellt werden, dass alle behördlichen Auflagen erfüllt werden? Eine enge Zusammenarbeit mit den zuständigen Denkmalschutzbehörden und die frühzeitige Einbindung von Fachleuten sind hier der Schlüssel.

Unterschiede bei Vermietung denkmalgeschützter Immobilien

Auch bei der Vermietung denkmalgeschützter Immobilien gelten besondere Abschreibungsmöglichkeiten, die für Investoren äußerst attraktiv sein können. Die Sanierungskosten sind hier, wie bereits erwähnt, über einen Zeitraum von 12 Jahren absetzbar. In den ersten acht Jahren mit jeweils 9 % und in den folgenden vier Jahren mit jeweils 7 %.

Ein wichtiger Punkt für Vermieter ist, dass neben den Sanierungskosten auch der Abschreibungsbetrag für das Gebäude selbst geltend gemacht werden kann. Dies basiert auf der regulären linearen Abschreibung für Immobilien, die in der Regel 2 % des Gebäudewertes pro Jahr über 50 Jahre beträgt, wenn die Immobilien nach 1925 gebaut wurden. Liegt die Fertigstellung der Immobilie vor 1925 (Baujahr 1924 oder früher), beträgt die lineare AfA 2,5 Prozent. Durch diese Kombination von regulärer Abschreibung und Sonderabschreibung ergibt sich ein erheblicher Steuervorteil, wenn die Immobilie vermietet wird.

Ein weiterer Vorteil für Vermieter ist die mögliche Steigerung der Vermietungsattraktivität. Denkmalgeschützte Immobilien haben oft einen besonderen Charme und eine historische Bedeutung, die viele Mieter anspricht. Gleichzeitig können Mieter steuerliche Abschreibungen in Anspruch nehmen, was die Gesamtinvestitionskosten weiter senken kann.

Unabhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird, ist es wichtig, sich über alle rechtlichen und baulichen Anforderungen im Klaren zu sein. Stellen Sie sicher, dass alle geplanten Renovierungen und Sanierungen den Auflagen der Denkmalschutzbehörde entsprechen und rechtzeitig genehmigt werden. Eine sorgfältige Dokumentation aller Kosten und Maßnahmen ist ebenfalls unerlässlich, um maximale steuerliche Vorteile zu erzielen.