Lineare vs. degressive AfA: Definition & Unterschiede

Die lineare Abschreibung ist die gebräuchlichste und einfachste Methode zur Berechnung der Abschreibung von als Finanzinvestition gehaltenen, vermieteten Immobilien. Grundstücke sind im Gegensatz zu Gebäuden nicht abschreibungsfähig. Bei dieser Methode wird der Wertverlust eines Gebäudes gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer verteilt. Das bedeutet, dass jedes Jahr ein konstanter Betrag abgeschrieben wird.

Die lineare Abschreibung (AfA) für Gebäuden unterscheidet sich je Baujahr:

• 2 % des Anschaffungspreises: Für vermietete Anlageimmobilien (Wohngebäude), die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden.
• 2,5 % des Anschaffungspreises: Für vermietete Anlageimmobilien (Wohngebäude), die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden.
• 3 % des Anschaffungspreises: Für Neubauten, die nach dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden.

Beispiel: Bei einem Anschaffungspreis für eine Anlageimmobilie (ohne Grundstück) von 500.000 Euro und einer geschätzten Nutzungsdauer von 50 Jahren beträgt die jährliche lineare Abschreibung 10.000 Euro (500.000 Euro / 50 Jahre).

Für Neubauten, die nach dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden, beträgt die jährliche lineare Abschreibung 3 % des Anschaffungspreises, was einer Nutzungsdauer von etwa 33 Jahren entspricht. Liegt die Fertigstellung der Immobilie vor 1925 (Baujahr 1924 oder früher), beträgt die lineare AfA 2,5 Prozent.

Der Hauptvorteil der linearen Abschreibung liegt in ihrer Einfachheit und Berechenbarkeit. Da der Abschreibungsbetrag jedes Jahr gleich bleibt, ist die Finanzplanung für den Eigentümer einfach und konsistent.

Die degressive Abschreibung ist eine Methode, bei der in den ersten Jahren nach dem Erwerb einer Anlageimmobilie höhere Abschreibungsbeträge geltend gemacht werden. Im Gegensatz zur linearen Abschreibung verringern sich bei der degressiven Abschreibung die jährlichen Abschreibungsbeträge im Laufe der Zeit, da sie auf den Restbuchwert des Objektes angewendet werden. Bei der degressiven Abschreibung ist der Zeitraum relevant. Ab einem Effizienzstandard 55 haben Sie die Möglichkeit, von der attraktiven Abschreibung zu profitieren. Diese Regelung gilt rückwirkend für alle Bauprojekte, deren Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt. Wichtig dabei ist auch der Baubeginn und nicht der Bauantrag.

Beispiel: Hat eine Anlageimmobilie einen Anschaffungspreis von 500.000 Euro, so kann durch eine degressive Abschreibung mit einem bestimmten Prozentsatz, z. B. 5%, in den ersten Jahren ein hoher Abschreibungsbetrag erzielt werden.

• Im ersten Jahr wären dies 25.000 Euro (5 % von 500.000 Euro).
• Im zweiten Jahr wäre der Abschreibungsbetrag 23.750 € (5 % vom Restbuchwert 475.000 €).
• Im dritten Jahr wäre der Abschreibungsbetrag 22.562,50 € (5 % vom Restbuchwert 451.250 €).
• usw.

Diese Methode führt dazu, dass der jährlich abzuschreibende Betrag von Jahr zu Jahr geringer wird.

Der wesentliche Unterschied zwischen den beiden Methoden liegt in der Verteilung der Abschreibungsbeträge. Während die lineare Abschreibung gleichmäßig und konstant ist, ist die degressive Abschreibung in den ersten Jahren höher und nimmt dann ab. Dies hat unterschiedliche finanzielle und steuerliche Auswirkungen:

• Steuerlichen Vorteil und Liquidität: Durch die höheren Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren bietet die degressive Abschreibung zu Beginn einen größeren steuerlichen Vorteil, der die Liquidität des Investors verbessert.
• Planbarkeit: Die lineare Abschreibung ermöglicht eine einfachere und langfristig konstantere Finanzplanung.

Für wen sind die beiden Arten relevant?

Die Wahl zwischen linearer und degressiver Abschreibung hängt stark von der individuellen Situation und den finanziellen Zielen des Immobilieninvestors ab:

1. Privatpersonen und kleine Investoren: Für kleinere Investoren und Eigentümer, die eine konstante und einfache Finanzplanung schätzen, ist die lineare Abschreibung in der Regel die bevorzugte Methode. Sie bietet Stabilität und Vorhersehbarkeit der jährlichen Ausgaben.
2. Große Investoren und gewerbliche Immobilienbesitzer: Investoren oder Unternehmen, die in den ersten Jahren eine höhere Liquidität benötigen, können von der degressiven Abschreibung profitieren. Diese Methode ermöglicht höhere Steuerabzüge direkt nach dem Erwerb der Immobilie, was zu einer Verbesserung des Cashflows führen kann.

Wann wird welche Methode empfohlen?

• Lineare Abschreibung: Oft empfohlen, wenn langfristige Stabilität und einfache Handhabung im Vordergrund stehen. Besonders geeignet, wenn in den ersten Jahren keine größeren Investitionen geplant sind.
• Degressive Abschreibung: Sinnvoll, wenn hohe Anfangsinvestitionen zu tätigen sind oder eine schnelle Steuerminderung gewünscht wird. Auch bei beabsichtigter kurzfristiger Nutzung und anschließendem Verkauf der Immobilie kann diese Methode finanziell vorteilhaft sein.