28.01.2026

Die Zinskosten bei der Anschlussfinanzierung senken

So nutzen Sie Ihre Chancen optimal

Früher oder später stehen viele Immobilienbesitzer vor der Frage: Wie geht es nach Ablauf der Zinsbindung weiter? Genau hier kommt die Anschlussfinanzierung ins Spiel. Sie ist entscheidend dafür, wie hoch Ihre monatliche Belastung künftig ausfällt, und bietet gleichzeitig ein großes Sparpotenzial. Wer rechtzeitig vergleicht, optimiert und aktiv gestaltet, kann mehrere Tausend Euro Zinskosten einsparen.

Das wichtigste zu Zinskosten bei der Anschlussfinanzierung in Kürze:

Anschlussfinanzierung = Weiterfinanzierung nach Ende der Zinsbindung (bei Restschuld)
Hat großen Einfluss auf langfristige Kosten → hohes Sparpotenzial
Früh starten (6–24 Monate) und Angebote vergleichen = bessere Zinsen sichern
Forward-Darlehen: Zinsen früh fixieren, Schutz vor steigenden Zinsen
Sondertilgungen: senken Restschuld → weniger Zinskosten
Laufzeit wählen: Sicherheit (lang) vs. günstigere Zinsen (kurz) abwägen
Höhere Tilgung: schneller schuldenfrei, deutlich weniger Gesamtzinsen
Bankwechsel prüfen: kleine Zinsunterschiede sparen mehrere Tausend Euro

Was ist eine Anschlussfinanzierung – und wann wird sie benötigt?

Bei einer Anschlussfinanzierung wird ein bestehender Immobilienkredit nach Ablauf der ersten Zinsbindung fortgeführt.

Sie wird also fällig, wenn das Darlehen noch nicht vollständig getilgt ist, die vereinbarte Sollzinsbindung (zum Beispiel 5, 10 oder 15 Jahre) jedoch endet.

Typische Szenarien:

Ihre ursprüngliche Finanzierung läuft aus, aber es besteht noch eine Restschuld.
Sie möchten den Kredit neu strukturieren oder günstigere Konditionen nutzen.
Sie wollen Banken wechseln oder Ihr Darlehen vorzeitig über ein Forward-Darlehen sichern.

Wichtig: Die Entscheidung für die Anschlussfinanzierung hat Auswirkungen auf Ihre finanzielle Situation über viele Jahre hinweg. Oft ist sie ebenso bedeutend wie der erste Abschluss.

So senken Sie gezielt die Zinskosten Ihrer Anschlussfinanzierung

1. Frühzeitig starten – und Angebote vergleichen

Sie sollten Angebote spätestens 6 bis 24 Monate vor Ablauf der Zinsbindung prüfen.

Je früher Sie damit beginnen, desto flexibler sind Sie und können stärker von möglichen Zinsschwankungen profitieren.

Beispiel:
Restschuld: 150.000 €
Zinsbindung 10 Jahre

Anschlusszins bei 4,0 % → Monatsrate ca. 716 €
Anschlusszins bei 3,2 % → Monatsrate ca. 656 €

Ersparnis: 60 € pro Monat / 7.200 € über 10 Jahre

Schon kleine Zinsunterschiede wirken sich erheblich aus.

2. Forward-Darlehen nutzen: Zinsen frühzeitig sichern

Ein Forward-Darlehen ist eine spezielle Form der Anschlussfinanzierung. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich die aktuellen Zinskonditionen oft bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens sichern. Der neue Kredit startet somit erst in der Zukunft, die Konditionen werden jedoch bereits heute verbindlich festgelegt.

Das bietet Ihnen Planungssicherheit und schützt Sie vor möglichen Zinssteigerungen. Für den Zeitraum bis zum tatsächlichen Start des Darlehens berechnen Banken einen sogenannten „Forward-Aufschlag“. In vielen Fällen fällt dieser jedoch deutlich günstiger aus als ein später höherer Marktzins.

Beispiel:

Forward-Zins: 3,5 %
Erwarteter Marktzins in 18 Monaten: 4,2 %
Restschuld: 200.000 €
Ersparnis bei einer Bindung von 10 Jahren: ca. 14.000 € Gesamtzins

3. Sondertilgungen vor der Anschlussfinanzierung prüfen

Viele Banken erlauben pro Jahr Sondertilgungen von 5 bis 10 Prozent der Restschuld.

Wird die Restschuld vor Vertragsende reduziert, sinken im Anschlussvertrag automatisch die Zinsen.

Beispiel:

Restschuld: 180.000 €
Sondertilgung: 10.000 €
Neuer Finanzierungsbetrag: 170.000 €
Zinssatz: 3,5 %

Zinsersparnis durch Sondertilgung allein: über 3.000 € in der folgenden Laufzeit.

4. Laufzeit bewusst wählen: Balance zwischen Sicherheit und Kosten

Grundregel:

Längere Zinsbindungen = höhere Zinsen, aber hohe Planungssicherheit
Kürzere Zinsbindungen = günstigere Zinsen, aber höheres langfristiges Risiko

Tipp: Oft erzielt eine Mischung aus moderater Laufzeit und erhöhter Tilgung das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis.

5. Tilgungssatz anpassen – kleiner Hebel, große Wirkung

Eine höhere Tilgung führt zu einer schnelleren Entschuldung und spart somit Zinsen.

Beispiel:

Restschuld: 150.000 €
Zinssatz: 3,2 %
Tilgung 2 % → Laufzeit ca. 31 Jahre
Tilgung 3 % → Laufzeit ca. 23 Jahre

Zinsvorteil über die Laufzeit: mehrere zehntausend Euro

Bereits ein Prozentpunkt mehr Tilgung reduziert Ihre Gesamtkosten erheblich.

6. Bankwechsel prüfen: Konditionen variieren stark

Aus Bequemlichkeit bleiben viele Eigentümer bei ihrer bisherigen Bank.

Ein Vergleich kann sich jedoch oft lohnen, denn schon eine Differenz von 0,2 bis 0,4 Prozentpunkten kann mehrere tausend Euro ausmachen.

Individuelle und unverbindliche Finanzierungs- und Anschlussfinanzierungsberatung

Nicht jede Anschlussfinanzierung funktioniert nach dem gleichen Muster.

Es spielen unter anderem Ihre Lebenssituation, Ihr Einkommen, Ihre Restschuld, Ihre Risikobereitschaft und die Marktlage eine Rolle.

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