Wenn Eltern sterben und ihnen ein Haus oder eine Wohnung gehört, ist die emotionale Situation für die Hinterbliebenen oft schon herausfordernd genug. Gleichzeitig stellen sich schnell sehr praktische Fragen.
In diesem Beitrag geben wir Ihnen einen strukturierten Überblick mit einfachen Beispielen. Bitte beachten Sie, dass es sich um eine allgemeine Orientierung handelt und nicht um eine steuerliche Beratung. Im Zweifel sollten Sie immer die Beratung eines Steuerberaters in Anspruch nehmen.
Vereinfacht läuft die Berechnung in drei Schritten ab:
Wichtig: Bei mehreren Erben (Erbengemeinschaft) wird jeder Erbteil separat betrachtet. Nicht die Erbengemeinschaft ist steuerpflichtig, sondern jeweils die einzelne Person mit ihrem Anteil.
Im Folgenden finden Sie einige vereinfachte Beispiele, die die Größenordnungen greifbarer machen sollen. Die tatsächliche Berechnung hängt jedoch immer vom Gesamtvermögen, weiteren Immobilien, Schulden sowie den persönlichen Umständen ab.
Ausgangslage:
In diesem Fall kann das Haus als Familienheim gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG komplett steuerfrei übergehen, unabhängig vom Wert, sofern die Wohnfläche für die Kinder maximal 200 m² beträgt und die zehnjährige Eigennutzung eingehalten wird.
Folge:
Das Haus bleibt als Familienheim steuerfrei – keine Erbschaftsteuer, obwohl der Wert deutlich über dem Freibetrag von 400.000 € liegt.
Wichtige Bedingungen:
Für Kinder gilt die Steuerbefreiung nur bis 200 m² Wohnfläche.
Nun greift der Freibetrag:
Trotz Überschreitung der 200 m² fällt keine Erbschaftsteuer an, da der steuerpflichtige Teil vollständig durch den Freibetrag abgedeckt ist.
Hier greift keine Familienheim-Befreiung, aber ggf. der 10 %-Abschlag für vermietete Wohnimmobilien.
Für die Erbschaftsteuer:
360.000 € – 400.000 € = 0 € steuerpflichtig → keine Erbschaftsteuer.
Steuerpflichtiger Erwerb: 540.000 € – 400.000 € = 140.000 €
Steuersatz Steuerklasse I bei 140.000 € steuerpflichtig: 11 % (Zone bis 300.000 €).
Hier erben beide Kinder gemeinsam das Haus – häufig wird später verkauft, um den Wert aufteilen zu können.
Jedes Kind erhält die Hälfte:
Freibetrag pro Kind: 400.000 €
Steuerpflichtiger Erwerb je Kind: 450.000 € – 400.000 € = 50.000 €
Steuersatz Steuerklasse I bis 75.000 €: 7 %.
Für die Höhe der Erbschaftsteuer ist es erst einmal egal, ob das Haus verkauft oder zunächst gehalten wird – entscheidend ist der Wert zum Todeszeitpunkt. Oft ist ein Verkauf jedoch notwendig, um die Steuer überhaupt bezahlen zu können.
Sobald Immobilien, hohe Vermögenswerte oder besondere Konstellationen wie Erbengemeinschaften, Auslandsbesitz oder Liquiditätsfragen im Spiel sind, ist es ratsam, frühzeitig einen Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht einzuschalten, um kostspielige Fehler zu vermeiden und steuerliche Gestaltungsspielräume optimal zu nutzen.
Für viele Erben lautet die erste Frage: „Muss ich überhaupt Erbschaftsteuer zahlen – und wenn ja, wie viel?“
Die zweite Frage, die mindestens genauso wichtig ist, lautet: „Was ist der beste Weg mit der Immobilie – behalten, vermieten oder verkaufen?“
Genau hier setzt unsere Arbeit als ASTORIAN Immobilien an:
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