Der Grundbucheintrag bei verheirateten Paaren beim Immobilienkauf: Worauf Sie achten sollten

Beim Immobilienkauf durch verheiratete Paare gibt es grundsätzlich folgende Möglichkeiten der Eintragung im Grundbuch:

Alleineigentum:

Hierbei wird nur ein Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Vorteile:

• Die Eigentumsverhältnisse sind eindeutig geregelt, was die Entscheidungsfindung im Alltag erleichtert.
• Bei einer Finanzierung durch nur einen Partner ist diese Variante oft unkomplizierter.

Nachteile:

• Der nicht eingetragene Ehepartner hat keine direkten Rechte an der Immobilie, selbst wenn er oder sie die Kreditraten mitträgt oder andere finanzielle Beiträge leistet.
• Im Falle einer Scheidung besteht lediglich ein Anspruch auf den Zugewinnausgleich, nicht aber auf das Eigentum an der Immobilie selbst. Dies kann zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen.

Miteigentum (Bruchteilseigentum):

Beide Ehepartner werden als Eigentümer mit einem bestimmten Bruchteil – meist je zur Hälfte – im Grundbuch eingetragen.

Vorteile:

• Beide sind rechtlich gleichberechtigte Eigentümer und haben somit einen klar geregelten Anspruch auf die Immobilie.
• Im Falle einer Trennung kann das Eigentum entsprechend der Eintragung aufgeteilt werden.
• Die Finanzierung kann flexibel gestaltet werden, etwa durch gemeinsame oder getrennte Kredite.

Nachteile:

• Entscheidungen über die Immobilie wie Verkauf, Vermietung oder größere Umbauten müssen gemeinsam getroffen werden.
• Bei Uneinigkeit kann es zu Konflikten kommen, insbesondere, wenn einer der Partner seine Anteile verkaufen möchte.

Gesamthandseigentum (bei Gütergemeinschaft):

Diese Form setzt voraus, dass das Ehepaar im Güterstand der Gütergemeinschaft lebt, was in Deutschland selten gewählt wird. 

Vorteile:

• Die Immobilie gehört beiden gemeinsam und kann nur gemeinsam verwaltet werden.
• Eine klare Trennung der Anteile ist nicht vorgesehen, was in bestimmten Fällen vorteilhaft sein kann.

Nachteile:

• Die rechtliche Handhabung ist komplexer und für die meisten Paare nicht relevant, da die Mehrheit im Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebt.

Ausschlaggebend sind die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch. Auch wenn beide Ehepartner die Kreditraten gemeinsam zahlen oder sich die Kosten teilen, wird nur der im Grundbuch eingetragene Partner als Eigentümer anerkannt. Im Falle einer Scheidung bedeutet das, dass der nicht eingetragene Ehepartner keinen direkten Anspruch auf die Immobilie hat. Der Anspruch beschränkt sich auf den Zugewinnausgleich, der nicht immer den tatsächlichen Wertbeitrag widerspiegelt. Dies kann besonders problematisch sein, wenn ein Partner davon ausgeht, Miteigentümer zu sein, aber tatsächlich nicht im Grundbuch steht. Solche Missverständnisse führen im Trennungsfall häufig zu Enttäuschungen und finanziellen Nachteilen.

Im Scheidungsfall wird das Vermögen grundsätzlich nach den Regeln des Zugewinnausgleichs geteilt. Das bedeutet, dass nur der während der Ehe gemeinsam erwirtschaftete Zugewinn ausgeglichen wird. Die Immobilie selbst bleibt jedoch im Eigentum der Person, die im Grundbuch eingetragen ist. Der andere Partner erhält lediglich einen Ausgleichsanspruch, der sich auf den während der Ehe erzielten Wertzuwachs bezieht. Wer also nicht im Grundbuch steht, hat keinen direkten Anspruch auf die Immobilie – unabhängig davon, wie viel er oder sie zur Finanzierung beigetragen hat.

Um spätere Enttäuschungen und rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden, ist es wichtig, die Eintragung ins Grundbuch bewusst zu regeln und offen über die jeweiligen Vorstellungen zu sprechen. Klären Sie gemeinsam, wer als Eigentümer eingetragen werden soll, in welchem Verhältnis dies geschieht und wie die Finanzierung gestaltet wird. Eine transparente Kommunikation und eine professionelle Beratung sind unerlässlich, um die Interessen beider Partner zu wahren.